15 perguntas sobre como funciona financiamento imobiliário

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15 perguntas sobre como funciona financiamento imobiliário

Equipe Miguez 06/10/2017 Compartilhar

Se você está procurando casa ou apartamento para morar na Tijuca muito provavelmente vai querer saber exatamente como funciona financiamento imobiliário. Claro, dessa forma será possível fazer o melhor negócio, sem dor de cabeça, e ainda aproveitar ao máximo todas as oportunidades que estiverem ao seu alcance. Por isso nós separamos as 15 perguntas mais comuns para esclarecer todas as suas dúvidas sobre o financiamento imobiliário – e você poder morar no imóvel dos seus sonhos no melhor bairro da Zona Norte do Rio de Janeiro.

   1. Não tenho carteira assinada. Como autônomo ou profissional liberal posso pegar financiamento imobiliário?

Sim, mas para isso é preciso ter a capacidade exigida e apresentar documentos que a comprovem. Isso pode ser feito através da Declaração de Imposto de Renda, de documento oficial de um sindicato, por exemplo, ou de qualquer outro documento que seja exigido pela instituição financiadora.

   2. Não tenho condições de dar uma entrada. A Caixa não financia 100% do valor do imóvel novo ou usado?

O Banco Central limita a cota de financiamento imobiliário em, no máximo, 90% do valor do imóvel, ou seja, é preciso que o comprador tenha pelo menos 10% do valor do imóvel para dar de entrada.

   3. Qual o máximo de comprometimento mensal da minha renda de que posso dispor?

O máximo de comprometimento da renda ou salário é de até 30% do total bruto do tomador e seus participantes. É possível fazer a soma das rendas de um casal marido/mulher ou união estável, noivo/noiva, solteiro(a), viúvo(a). Geralmente não é possível somar a renda de irmãos, avós ou pais, pode isso depende da instituição financeira.

   4. Como é feito o cálculo de seguros e encargos no financiamento imobiliário?

O valor dos encargos varia de acordo com o financiamento, mas geralmente é feito tendo como base o saldo devedor, o sistema de amortização, as taxas de juros e o prazo restante do contrato. Já os seguros de invalidez e morte, que visam cobrir valores em caso de morte de um dos compradores ou danos ao imóvel, costumam ser calculados em função da taxa de apólice sobre o valor do financiamento ao percentual de pactuação de renda dos compradores e na taxa sobre o valor de avaliação do imóvel.

   5. Como faço para utilizar o FGTS para o financiamento imobiliário?

É possível usar o FGTS na compra de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o qual delimita os valores máximos de financiamento.

   6. Como é calculado o valor da prestação e o prazo máximo de financiamento imobiliário?

O prazo de financiamento de imóveis residenciais é de 30 anos (360 meses) e as prestações são calculadas com base nos encargos principais (parcelas de amortização e juros mensais) e acessórios (seguros de morte, invalidez e danos, e taxas de administração).

   7.  Não estou conseguindo pagar, o que acontece se atrasar as parcelas?

O atraso está sujeito a multas e inclusão de informações do contrato do comprador nos cadastros restritivos de crédito (como Serasa e SPC), mas se as parcelas em atraso não forem devidamente pagas assim como juros e multas o imóvel poderá ser leiloado pelo banco ou instituição financeira.

   8. Posso adiantar prestações do financiamento imobiliário e quitar mais rapidamente minha dívida?

Sim, a amortização pode ser feita a qualquer momento com recursos próprios ou com o próprio FGTS, respeitando o limite estipulado na legislação vigente.

   9. O seguro pode aumentar de acordo com a mudança de faixa etária?

Sim, pode. A Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), órgão responsável pela regulação do seguro habitacional, estabelecem que à medida que o cliente mude de faixa de idade ocorra o recálculo do seguro, portanto tem respaldo legal.

   10. Quais os principais documentos exigidos para o financiamento imobiliário?

A princípio são exigidos originais e cópias do RG, do CPF, do comprovante de estado civil e do comprovante de renda dos compradores. Essa comprovação de renda pode ser feita por meio de holerites, declaração de imposto de renda e extrato bancário. Para autônomos, são aceitos contrato de prestação de serviços, declaração de imposto de renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de trabalhos prestados ou declaração comprobatória de recepção de rendimentos feita por um contador.

Depois que a documentação exigida no financiamento imobiliário for entregue, o banco fará uma análise cadastral para verificar a situação do nome do comprador no SPC ou Serasa. Caso tudo tiver normalizado, o valor do crédito pode ser liberado para o vendedor do imóvel, em tempo determinado pelo agente financiador.

   11.  É possível fazer uma simulação do valor do financiamento imobiliário?

Sim, há diversos simuladores que podem ser acessados nos sites das próprias instituições financeiras. Para isso você deve ter algumas questões já previamente definidas, como o valor do imóvel, mas basicamente eles são bastante fáceis de usar. Basta preencher os campos indicados com as informações corretas, que é possível ter uma ideia bastante aproximada do valor do financiamento.

   12.  Como é feito o reajuste do saldo devedor?

Prestações e saldo devedor são reajustados mensalmente pela Taxa Referencial (TR), o mesmo índice que é utilizado para o reajuste da poupança.

   13.  Além do financiamento, ainda tenho que pagar outros impostos para meu imóvel na Tijuca?

As Prefeituras cobram ainda o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo valor depende de um município para outro.  No caso de um imóvel na Tijuca, o ITBI é cobrado pela Prefeitura do Rio de Janeiro, cuja base de cálculo é 2% do valor venal (valor corrente de mercado) ou do valor declarado, conforme o caso, determinado pela Lei Nº 1.364/88.

   14.  Posso incluir esse valor no contrato de financiamento? E as despesas de cartório?

Não há regras, isso depende unicamente da instituição financeira. Algumas permitem que tanto o ITBI quanto as despesas de cartório sejam incluídas no financiamento, portanto se este é o seu caso, vale uma atenção a mais na hora de fazer a escolha do banco.

   15. Posso ter dois financiamentos?

Se você já tem um financiamento imobiliário e quer ter outro é possível desde que comprove a capacidade de pagamento de ambos. Neste caso, no entanto, não é possível utilizar o FGTS para amortização do segundo imóvel.


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